Pris och värdering - Hur vet man vad gården är värd?

 

Det spelar kanske ingen roll vad gården kostar om den inte värderas lika högt

Jag tror att jag har gjort ännu en förenkling i huvudet.

Jag tittar på en gård.

Den kostar tre miljoner.

Sedan börjar jag fundera på kontantinsatsen, hur mycket jag kan låna och hur mycket pengar jag behöver ha kvar efter köpet.

Det låter rimligt.

Problemet är bara att jag hela tiden utgår från att tre miljoner är tre miljoner.

Alltså att priset i annonsen på något sätt också är det värde resten av världen kommer att utgå ifrån.

Och så enkelt verkar det förstås inte vara.

Det slog mig extra tydligt efter att jag skrev om varför det är så svårt att förstå vad man egentligen köper när man köper en lantbruksfastighet.

En gård består av så många olika delar att jag själv kan tycka att den är värd tre miljoner utan att någon annan behöver hålla med.

Och om den som ska låna ut pengar inte håller med mig blir det ganska snabbt mitt problem.

Annonspriset är bara säljarens början

Det låter självklart när jag skriver det.

Ett utgångspris är inte någon naturkonstant.

Det är inte en officiell siffra som fastigheten fått ingraverad i en sten någonstans på tomten.

Det är ett pris.

Någon har satt det.

Sedan återstår frågan om någon vill betala det.

Men för den som ska köpa med lån finns ytterligare en nivå.

Vad är fastigheten värd som underlag för lånet?

Det kan ju bli en ganska viktig skillnad.

Säg att en gård ligger ute för 3 miljoner kronor.

Jag tycker att den är värd 3 miljoner.

Säljaren tycker definitivt att den är värd minst 3 miljoner.

Kanske tycker någon annan köpare att den är värd 3,2.

Men om värdet som faktiskt accepteras när köpet ska finansieras hamnar lägre förändras min kalkyl.

Plötsligt kanske jag behöver komma med mer pengar själv än jag hade tänkt.

Och där är vi tillbaka vid mitt numera återkommande favoritproblem:

kontantinsatsen.

Jag trodde att kontantinsatsen var ett separat problem

Jag har redan ältat varför kontantinsatsen blivit ett problem.

Jag hade någon sorts bild av att det var en ganska avgränsad fråga.

Först bestämmer man priset.

Sedan räknar man ut hur stor del man själv måste stå för.

Klart.

Men värderingen gör att de två sakerna tydligen inte går att hålla isär så enkelt.

Om jag köper något för mer än det bedömda värdet kan mellanskillnaden i praktiken bli ännu en summa jag behöver lösa.

Det spelar alltså ingen större roll att jag själv tycker att jag gjort världens fynd om finansieringen bygger på en helt annan bild av fastigheten.

Och det är kanske extra relevant just för gårdar, eftersom de verkar vara så besvärliga att jämföra.

Två gårdar för tre miljoner är inte samma sak

Det här återkommer jag till.

Två villor för tre miljoner kan förstås också vara väldigt olika.

Men två lantbruksfastigheter för samma pris kan nästan kännas som två olika tillgångsslag.

Den ena:

• fint bostadshus

• fem hektar mark

• ett garage

• ett litet stall.

Den andra:

• enkelt bostadshus

• 35 hektar skog

• gammal lada

• maskinhall

• flera mindre byggnader.

Båda kostar tre miljoner.

Jag kan bo i båda.

Men var finns värdet?

I den första kanske en stor del sitter i bostadshuset och läget.

I den andra kanske väldigt mycket sitter i skogen och marken.

Det måste rimligen påverka hur man ser på dem.

Och det är här jag börjar inse att frågan hur mycket jag får låna till en gård egentligen inte går att besvara utan att först veta vilken gård.

Det finns inget abstrakt "gårdslån" som svävar fritt från fastigheten.

Gården själv är en stor del av frågan.

Jag behöver alltså veta värdet innan jag vet min verkliga budget

Det är den delen jag inte riktigt hade förstått.

Jag har tänkt att budgeten kommer först.

Säg att jag har X kronor själv och möjlighet att låna Y.

Då kan jag köpa för X + Y.

Enkelt.

Men om Y i sin tur påverkas av hur den konkreta fastigheten värderas blir min maxbudget lite mer flytande.

Jag kanske utan problem kan köpa en viss gård för 2,8 miljoner.

Men få betydligt svårare att köpa en annan för exakt samma pris.

Inte för att min ekonomi förändrats mellan visningarna.

Utan för att fastigheterna är olika.

Det är nästan irriterande logiskt.

Skogen gör det ännu märkligare

Jag började läsa lite mer om hur skogsfastigheter värderas och hamnade på Skogskunskap.

Det var en ganska nyttig påminnelse om hur många olika sorters "värde" som kan finnas samtidigt.

De tar bland annat upp marknadsvärde, avkastningsvärde, taxeringsvärde och belåningsvärde.

Bara det säger ganska mycket.

Jag hade nog tidigare använt ordet värde som om det bara fanns en siffra.

Nu verkar det snarare finnas flera siffror som svarar på olika frågor.

Vad kan någon tänkas betala?

Vad kan skogen ekonomiskt ge över tid?

Vad används skattemässigt?

Och vad betraktas som ett rimligt värde när fastigheten ska användas som säkerhet?

Det sista är förstås extra intressant om jag står där och vill låna pengar.

En miljon skog är kanske inte samma miljon överallt

Det här är också en sådan sak jag behöver lära mig.

Om en del av gårdens värde ligger i skogen räcker det uppenbarligen inte att konstatera:

"Det finns mycket skog."

Hurdan skog?

Ung?

Avverkningsmogen?

Vilka träd?

Vilket virkesförråd?

Hur ser vägarna ut?

Hur lätt är det att komma åt den?

Vad behöver göras de kommande åren?

På Skogskunskap tar de till och med upp att belåningsvärdet inte nödvändigtvis behöver vara samma som marknadsvärdet.

Det är en ganska viktig detalj.

För mig som oerfaren köpare kan en stor mängd skog se ut som väldigt mycket säkerhet.

Men det betyder inte automatiskt att varje krona jag själv tycker mig se där räknas på samma sätt.

Återigen:

jag behöver förstå vad jag köper.

Inte bara hur många hektar som står i annonsen.

Samma problem finns med byggnaderna

Jag kan se en gård med:

bostadshus,

lada,

stall,

garage,

verkstad,

maskinhall,

gästhus,

vedbod.

Och tänka:

Herregud, vad mycket man får.

Men jag börjar misstänka att orden "vad mycket man får" kan bli väldigt dyra.

För vad är byggnaderna egentligen värda?

Inte vad det skulle kosta att bygga dem nya.

Utan vad de faktiskt tillför den fastighet jag står och tittar på.

En gammal lada i bra skick kan vara fantastiskt användbar.

En gammal lada med dåligt tak kan vara ett hål där pengar långsamt försvinner uppåt.

En maskinhall kanske är extremt attraktiv för någon som driver verksamhet.

För mig kanske den mest betyder att jag äntligen får plats med allt jag ännu inte har köpt.

Vilket i och för sig är farligt på ett annat sätt.

Men värderingsmässigt är det ändå intressant.

Jag kan bli imponerad av mängden byggnader utan att mängden automatiskt betyder motsvarande ekonomiskt värde.

Maskiner måste väl nästan ligga utanför fastigheten?

Sedan har vi traktorerna.

Jag kommer inte undan traktorerna.

På vissa gårdar verkar det finnas maskiner och redskap som kan följa med.

Det är lätt att mentalt lägga ihop allt:

Gård, skog, lada, traktor, redskap – vilket paket!

Men själva fastigheten och lösa maskiner är förstås inte samma sak.

Och om jag behöver finansiera köpet blir det ganska viktigt att förstå vad som faktiskt ingår i det värde som kan ligga till grund för fastighetslånet och vad som i praktiken är separata tillgångar.

Det vore ganska typiskt mig att stå där efter att ha räknat hem affären och upptäcka att den där traktorn jag mentalt värderade till "gratis och fantastisk" egentligen skapar ett helt separat ekonomiskt problem.

Jag måste nog sluta räkna på Hemnet-priset

Inte helt.

Det är förstås där man börjar.

Men jag tror att jag behöver se det mer som en hypotes.

Säljaren vill ha ungefär det här.

Sedan måste jag själv börja plocka isär fastigheten.

Vad tror jag bostadshuset är värt?

Vad finns i marken?

Hur mycket betyder skogen?

Är ekonomibyggnaderna en tillgång eller ett framtida projekt?

Finns det något som påverkar värdet negativt?

Hur ser jämförbara försäljningar ut?

Och viktigast för lånefrågan:

Vad kan en professionell värdering tänkas landa i?

Det börjar kännas mindre som att köpa ett hus och mer som att göra en liten företagsbesiktning av en plats.

Det är kanske här jag behöver prata med någon innan jag bjuder

Jag gillar annars idén att göra ganska mycket själv.

Titta.

Läsa.

Räkna.

Åka tillbaka.

Prata med grannar.

Fundera.

Men när värderingen faktiskt påverkar hur mycket av köpet som går att finansiera börjar det kännas dumt att bara gissa.

Särskilt om gården har mycket skog eller jordbruksmark.

Jag kan själv ha en uppfattning om vad den är värd.

Men min uppfattning betalar inte säljarens faktura.

Det här är också något jag hade velat reda ut innan budgivningen drar iväg.

För om jag vet ungefär var en rimlig värdering ligger vet jag också bättre var min gräns ligger.

Inte bara vad jag tycker att gården är värd.

Utan hur långt jag faktiskt kan följa med.

Ett högt bud kan bli dubbelt dyrt

Det här är kanske den viktigaste slutsatsen.

Säg att jag verkligen gillar gården.

Någon annan bjuder.

Jag bjuder över.

De höjer.

Jag höjer igen.

Till slut betalar jag 300 000 kronor mer än jag tänkt.

Det är redan dyrt.

Men om det nya priset dessutom hamnar över det värde jag kan använda som grund för finansieringen kan de sista 300 000 kronorna bli extra besvärliga.

De kanske inte bara höjer lånet.

Jag kanske måste hitta mer eget kapital.

Det gör budgivning på en svårvärderad fastighet lite mer nervöst än jag först tänkte.

Det finns alltså en punkt där jag inte bara betalar mer för gården.

Jag förändrar också hela finansieringen av den.

Och då är vi tillbaka vid min förbjudna hög pengar

Jag har tidigare kommit fram till att jag vill ha pengar kvar efter köpet.

En hög som kontantinsatsen inte får äta upp.

Det resonemanget känns ännu viktigare nu.

För om värderingen landar lägre än köpesumman skulle det vara väldigt lätt att tänka:

"Jag tar bara lite från bufferten."

Och sedan lite till.

Och lite till.

Plötsligt har jag fått gården.

Men den ekonomiska säkerhetsmarginal som gjorde köpet bekvämt är borta innan jag ens hunnit flytta in.

Det är precis den typ av situation jag vill undvika.

Jag tror att jag måste ha två maxpriser

Det här kan vara min nya regel.

Maxpris nummer ett: vad gården faktiskt verkar vara värd.

Maxpris nummer två: vad jag själv har råd att betala utan att förstöra resten av planen.

Det lägsta av dem vinner.

Det är nog lätt att säga nu.

Betydligt svårare när jag står på en gårdsplan och redan hunnit bestämma var vedboden ska vara.

Men det vore åtminstone en regel.

Och regler är kanske bäst att bestämma innan man behöver dem.

Vad händer efter köpet är också intressant

Det finns dessutom en fortsättning på värderingsfrågan som jag inte tänkt särskilt mycket på tidigare.

Säg att jag faktiskt köper gården.

Några år går.

Jag förbättrar något.

Renoverar bostadshuset.

Ordnar en ekonomibyggnad.

Skogen utvecklas.

Kanske gör jag investeringar som förändrar fastighetens värde.

Då kan en ny värdering bli relevant igen.

Jag hittade exempelvis en genomgång om vad som kan spela in när man vill använda en lantbruksfastighet som grund för mer lån.

Det är egentligen en ganska intressant tanke.

Värderingen är alltså inte bara något som händer inför köpet.

Den kan fortsätta spela roll under hela tiden man äger gården.

Det gör att jag börjar se fastigheten lite annorlunda.

Inte bara som något jag köper till ett visst pris.

Utan som något vars värde hela tiden består av flera rörliga delar.

Fast det är fortfarande farligt att bara tänka ekonomiskt

Här behöver jag nog påminna mig själv om varför jag ens vill ha en gård.

Jag ska inte köpa en balansräkning.

Jag vill ha en plats.

Jag vill ha mark.

Uthus.

Lugn.

Möjlighet att göra saker.

Kanske skog.

Kanske lite för mycket plats.

Det finns värden som inte behöver synas i någon bankvärdering.

Att kunna gå ut genom dörren och vara på sin egen mark.

Att ha en verkstad.

Att kunna odla.

Att inte se grannens köksfönster från sitt eget.

Att ha skogen bakom huset.

Sådant kan vara väldigt värdefullt för mig utan att det automatiskt ger mig möjlighet att låna en krona mer.

Och det är egentligen helt okej.

Jag måste bara förstå skillnaden.

Banken behöver inte älska samma saker som jag

Det här är kanske det enklaste sättet att tänka på det.

Jag kan se:

den perfekta ladan,

äppelträden,

utsikten,

en fantastisk gammal verkstad,

en bit skog där jag vill gå varje kväll.

Det kan vara anledningen till att jag vill betala mer.

Men någon som bedömer fastigheten som säkerhet behöver inte värdera min framtida kvällspromenad lika högt.

Det känns rimligt.

Lite tråkigt.

Men rimligt.

Så jag måste nog kunna hålla två tankar i huvudet samtidigt:

Jag älskar den här platsen.

och

Vad är den faktiskt värd?

Det är nog först när båda frågorna fått svar som jag vet om jag bör köpa.

Det börjar bli ganska långt från att bara hitta en fin gård

När jag började skriva den här bloggen var tanken ungefär:

Det vore skönt att bo på landet.

Nu sitter jag och funderar över belåningsvärde.

Det gick fort utför.

Men kanske är det också precis så en vag idé börjar bli verklig.

Först fantiserar man om platsen.

Sedan tittar man på annonser.

Sedan börjar man förstå priserna.

Sedan kontantinsatsen.

Lånet.

Värderingen.

Och plötsligt har frågan förändrats från:

"Skulle jag vilja bo där?"

till:

"Hur skulle jag faktiskt kunna köpa det?"

Jag tror fortfarande att den första frågan är viktigast.

Men den andra börjar komma ganska nära nu.

Och nästa gång jag ser en gård för tre miljoner kommer jag nog inte längre bara tänka:

"Har jag råd med tre miljoner?"

Jag kommer tänka:

"Är den verkligen värd tre miljoner – och vad händer om svaret är nej?"

Det känns som en betydligt bättre fråga.

Även om den förstör en del av nöjet med att titta på annonser.